“避坑”须知！全国合同示范文本库上线

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“避坑”须知！全国合同示范文本库上线

合同管理注意事项

签订购销合同的注意事项

关于广州市房屋租赁合同范本的内容有哪些？

一、“避坑”须知！全国合同示范文本库上线

押金难退、违约金过高、不可抗力条款缺失……各类合同中的“文字游戏”今后将受到制约。近日，由国家市场监管总局开发建设的全国合同示范文本库正式上线，收录合同涵盖网络交易、房地产买卖、教育培训等领域，为人们查询使用提供了一份“避坑指南”。

国家市场监管总局开发建设的全国合同示范文本库。图片来源：国家市场监督管理总局官方网站

从源头处降低交易风险

合同是市场交易的基础，但在经济社会生活中，由于部分当事人对法律规定不熟悉、市场地位不对等，因合同引发的纠纷并不少见。

“签合同时，我再三说明只住两个月，之后会自己寻找转租者。”今年3月，崔女士因在河南省郑州市实习，通过中介租了房，签订了1年的租房合同。谁料到了5月末，中介不允许转租。崔女士重新翻看电子租房合同发现，上面居然还有“租户无权私自转租，须通过中介转租”等条款。崔女士说，当初签订合同时，由于合同条款多且字体非常小，自己难以逐条审核，竟被中介“套路”了。

首都经济贸易大学法学院讲师屈向东告诉记者，类似的合同欺诈可谓防不胜防。全国合同示范文本库的上线正当其时，而且对规范市场经济活动有着重要意义。

据了解，市场监管部门高度重视对合同行为的依法监管，制定了一系列权利义务对等、内容完整、条款齐备的合同示范文本。为更好提供“一站式查询”便利，国家市场监管总局去年以来着手开发建设全国合同示范文本库。截至目前，文本库已收录各类合同示范文本近500种。

市场监管总局有关负责人表示，参照合同示范文本订立合同，既有利于保障合同各方当事人权益，避免产生合同纠纷，又有利于规范签约履约行为，从源头处降低交易风险。

细节提示引人关注

记者登录“国家市场监督管理总局”官方网站，在首页的“服务板块”找到“合同示范文本库”点击进入。随机打开几个文本链接，记者发现，除了发布机关、发布年份及发布编号等具体信息外，每个示范文本页面右侧出现的“风险提示”红色标识也格外引人注目。

例如，《北京市物业服务合同（示范文本）》的“风险提示”就特别建议：签名盖章的位置应该在合同指定的签名盖章位置，不能偏离很远；重点条款字体应加大加粗、使用特殊颜色等，以与一般条款相区别；合同中的公司名称最好使用“准确全称+统一社会信用代码”等。

“由于并不存在一以贯之的‘统一’合同文本，交易方仍能够根据实际情况对文本条款进行补充修改。”北京伟博律师事务所律师李伟民接受采访时说，这种“风险提示”可以发挥出类似参谋助手的作用，告知交易方常见的交易风险以及常规应对策略，从而为安全交易保驾护航。

值得一提的是，此次文本库的推出还体现了对民法典第四百七十条“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”的具体落实。

“不难看出，文本库的上线，反映了市场监管总局等执法部门严格落实民法典上述规定，以示范合同文本为抓手，不断促进市场活跃、优化营商环境的执法思路。”屈向东说。

应当及时更新和完善

文本库的上线可针对性地解决“霸王条款”、恶意违约等多项难题，目前还有进一步改进空间。例如，已公布的合同存在版本陈旧的问题，部分老合同或许不适用于数字时代的新业态。

屈向东认为，文本库未来应注意强化更新，对于一些形成时间较早的示范文本，及时组织修订，以符合当前经济社会发展的需求，避免过老合同影响新型契约关系。

“合同的协商和签订是一个动态过程，常常发生合同范本约定之外的意外情况。”李伟民说，文本库有必要设置一个用户提问路径，以便市场监管总局及时了解用户需求，回应用户提问较多、交易频繁出现的问题。他建议，文本库还要结合用户需求以及交易惯例，进一步细化筛选条件，满足不同用户的个性化需求，让用户能够更加精准定位所需的合同文本。

专家认为，若想让示范合同成为双方首先考虑采用的契约文本，除了搭建示范文本库平台，还应以更有力的措施在适用范围内推行使用。这一点，仅靠商家自觉并不现实，还需要主管部门、行业协会和市场监管部门共同配合，引导商家规范使用示范合同，同时消费者也要提高自我保护意识，不要轻信口头承诺。

《人民日报海外版》（2022年06月15日 第08版）记者 刘乐艺

来源： 中国经济网

一、合同管理注意事项

　　导语：合同管理注意事项。有些合同可能牵扯到产品设计、销售、客户服务、供应管理、律师等多个部门。每一个部门的头都得点头。而这些人都是忙人，不一定会及时审阅。升级渠道可详细规定各级主管在多少时间内应作出决策，不然的话应升级到上一级。这样，期望明确，内部客户就会更配合。

　　合同管理注意事项

　　首先熟悉国家劳动法规定,熟悉劳动法的职员能很轻松的看出公司签订合同的漏洞，更容易保护自身权益。

　　国家规定：

　　签订1年合同的 ，试用期不得超过2个月;

　　签订3年合同，试用期不得超过3个月;

　　有的企业签订1年的合同，但是试用期也是3个月，明显是不合法的。

　　试用期工资、转正后的工资应该在合同中写明。一般来说：试用期间工资为转正工资的80%，试用期间不得按照公司意愿决定入职人员工资。

　　有的公司为偷税，每个人的工资都写成基本工资(即所在城市的最低标准)，这样是违法的，一旦产生合同纠纷，那么赔率是按照的合同上写明的基本工资来计算，不利于保护员工自身利益。

　　合同上应该写明每个月何时发放工资，企业不能拖欠、拖延职工工资的发放

　　五险一金的购买比率，每个月扣多少钱;

　　有的合同上很隐晦，不会直接写出来，买的标准就按照最低标准来购买

　　这个应该要提前咨询公司，以免后期购买出现问题职员自己吃亏

　　上班时间规定：

　　比如说早上几点上班-中午几点下班;

　　下午上班时间-下午下班时间。

　　一般企业规定的上班时间都是8个小时

　　加班福利：加班工资如何计算，是否有车补、餐补等。

　　有的合同中不会写明具体支付多少，一般都是按照公司规章制度执行，比如说周末加班换调休，晚上加班算餐补、车补，或者晚上加班累计时间也可调休等

　　劳动法年假规定：

　　10年以下工作经历，年假5天;

　　10年以上工作经历：年假15天。

　　一般企业都会按照这个执行，少数企业会无视劳动法，按照员工到本公司的工作年限来计算年假，这种是完全违法的。

　　婚假规定：正常婚假，晚婚婚假要增加多少天;

　　产假规定：正常产假，晚育产假要增加多少天;

　　病假规定：请病假怎么扣工资;

　　妇女权益：3.8要放3.8妇女节多少时间，每个月例假有何规定(大公司会给予一天特殊假)

　　合同管理注意事项

　　尽职调查

　　审查交易对象的身份证件、营业执照、资质证明、授权委托书等证明原件，必要时，可通过发证机关查询证书的真实性和合法性，关注授权代理人的行为是否在其被授权范围内，在充分收集相关证据的基础上评价主体资格是否恰当。

　　获取交易对象经审计的财务报告、以往交易记录等财务和非财务信息，分析其获利能力、偿债能力和营运能力，评估其财务风险和信用状况，并在合同履行过程中持续关注其资信变化，建立和及时更新合同对方的商业信用档案。

　　对交易对象进行现场调查，实地了解和全面评估其生产能力、技术水平、产品类别和质量等生产经营情况，分析其合同履约能力。

　　与交易对象的主要供应商、客户、开户银行、主管税务机关和工商管理部门等沟通，了解其生产经营、商业信誉、履约能力等情况。

　　合同谈判

　　收集谈判对手资料，充分熟悉谈判对手情况，做到知己知彼;研究国家相关法律法规、行业监管、产业政策、同类产品或服务价格等与谈判内容相关的信息，正确制定本企业谈判策略。

　　关注合同核心内容、条款和关键细节，具体包括合同标的的数量、质量或技术标准，合同价格的确定方式与支付方式，履约期限和方式，违约责任和争议的解决方法、合同变更或解除条件等。

　　对于影响重大、涉及较高专业技术或法律关系复杂的合同，组织法律、技术、财会等专业人员参与谈判，充分发挥团队智慧，及时总结谈判过程中的得失，研究确定下一步谈判策略。

　　必要时可聘请外部专家参与相关工作，并充分了解外部专家的专业资质、胜任能力和职业道德情况。

　　加强保密工作，严格责任追究制度。

　　谈判过程应当做好记录，并由各方代表签字。

　　合同起草

　　企业对外发生经济行为，应当订立书面合同。

　　严格审核合同需求与国家法律法规、产业政策、企业整体战略目标的关系，保证其协调一致;考察合同是否以生产经营计划、项目立项书等为依据，确保完成具体业务经营目标。

　　合同文本一般由业务承办部门起草，法律部门审核;重大合同或法律关系复杂的特殊合同应当由法律部门参与起草。国家或行业有合同示范文本的，可以优先选用，但对涉及权利义务关系的条款应当进行认真审查，并根据实际情况进行适当修改。各部门应当各司其职，保证合同内容和条款的完整准确。

　　通过统一归口管理和授权审批制度，严格合同管理，防止通过化整为零等方式故意规避招标的做法和越权行为。

　　由签约对方起草的合同，企业应当认真审查，确保合同内容准确反映企业诉求和谈判达成的一致意见，特别留意“其他约定事项”等需要补充填写的栏目，如不存在其他约定事项时注明“此处空白”或“无其他约定”，防止合同后续被篡改。

　　合同文本须报经国家有关主管部门审查或备案的，应当履行相应程序。

　　合同审核

　　审核人员应当对合同文本的合法性、合理性、可行性和严密性进行重点审核，关注合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，对方当事人是否具有履约能力，合同权利和义务、违约责任和争议解决条款是否明确等。

　　建立会审制度，对影响重大或法律关系复杂的合同文本，组织财会部门、内部审计部、法律部、业务关联的相关部门进行审核，内部相关部门应当认真履行职责。

　　慎重对待审核意见，认真分析研究，慎重对待，对审核意见准确无误地加以记录，必要时对合同条款作出修改并再次提交审核。

　　合同签署

　　按照规定的权限和程序与对方当事人签署合同。对外正式对外订立的合同应当由企业法定代表人或由其授权的代理人签名或加盖有关印章。授权签署合同的，应当附有授权委托书。

　　严格遵守合同专用章保管制度，合同经编号、审批及企业法定代表人或由其授权的代理人签署后，方可加盖合同专用章。用印后保管人应当立即收回，并按要求妥善保管，以防止他人滥用。保管人应当记录合同专用章使用情况以备查，如果发生合同专用章遗失或被盗现象，应当立即报告公司负责人并采取妥善措施，如向公安机关报案、登报声明作废等，以最大限度消除可能带来的负面影响。

　　采取恰当措施，防止已签署的合同被篡改，如在合同各页码之间加盖骑缝章、使用防伪印记、使用不可编辑的电子文档格式等。

　　按照国家有关法律、行政法规规定，需办理批准、登记等手续之后方可生效的合同，企业应当及时按规定办理相关手续。

　　合同履行

　　强化对合同履行情况及效果的检查、分析和验收，全面适当执行本企业义务，敦促对方积极履行合同，确保合同全面有效履行。

　　对合同对方的合同履行情况实施有效监控，一旦发现有违约可能或违约行为，应当及时提示风险，并立即采取相应措施将合同损失降到最低。

　　根据需要及时补充、变更甚至解除合同。一是对于合同没有约定或约定不明确的内容，通过双方协商一致对原有合同进行补充;无法达成补充协议的，按照国家相关法律法规、合同有关条款或者交易习惯确定;二是，对于显失公平、条款有误或存在欺诈行为的合同，以及因政策调整、市场变化等客观因素已经或可能导致企业利益受损的合同，按规定程序及时报告，并经双方协商一致，按照规定权限和程序办理合同变更或解除事宜;三是对方当事人提出中止、转让、解除合同的，造成企业经济损失的`，应及时向对方当事人书面提出索赔。

　　合同结算

　　财会部门应当在审核合同条款后办理结算业务，按照合同规定付款，及时催收到期账款。

　　未按合同条款履约或应签订书面合同而未签订的，财会部门有权拒绝付款，并及时向企业有关负责人报告。

　　合同登记

　　合同管理部门应当加强合同登记管理，充分利用信息化手段，定期对合同进行统计、分类和归档，详细登记合同的订立、履行和变更、终结等情况，合同终结应及时办理销号和归档手续，以实行合同的全过程封闭管理。

　　建立合同文本统一分类和连续编号制度，以防止或及早发现合同文本的遗失。

　　加强合同信息安全保密工作，未经批准，任何人不得以任何形式泄露合同订立与履行过程中涉及的国家秘密或商业秘密。

　　规范合同管理人员职责，明确合同流转、借阅和归还的职责权限和审批程序等有关要求。

　　纠纷管理

　　加强合同纠纷管理，在履行合同过程中发生纠纷的，应当依据国家相关法律法规，在规定时效内与对方当事人协商并按规定权限和程序及时报告。合同纠纷经协商一致的，双方应当签订书面协议;合同纠纷经协商无法解决的，根据合同约定选择仲裁或诉讼方式解决。企业内部授权处理合同纠纷，应当签署授权委托书。纠纷处理过程中，未经授权批准，相关经办人员不得向对方当事人作出实质性答复或承诺。

　　合同管理注意事项

　　1、尽可能采用总包负责制

　　对于大型工程而言，应力求采用施工总包负责制。这是因为如果按照工程的无限分解性，采取平行分包的方式进行管理，将给业主带来极大的麻烦。表面上看来，好像是工程投资有所节约，而实际上由于工作界面划分过多，业主需要协调的问题呈几何级数的增加。常常造成有的事没人做，而有的事又大家争着做。施工中间业主常常发现在计划开始时没有想到的问题，并往往因此而影响了工程的进度，造成施工的返工或工程量的追加。

　　2、采用单价合同

　　对于大型的体育场建设，我们的设计工作往往是滞后的，而对于这种在签合同之前没有完整的施工图纸的建设项目，希望采用总包合同的方式，把工程量没有固定的风险转嫁给施工单位的做法是行不通的。施工单位要么是高估冒报，把风险因素考虑进去;要么是采取先进去再讲价的手段，维护自己的利益。最后反过来伤害了业主的利益。而对于单价合同，是固定项目的单价，实际测量工程完成的数量，并由监理认可的数量与施工单位结算。对于单价合同，工程量的控制实际上取决于设计单位的施工图设计以及工程变更。我们如果控制好了设计，就完全可以控制施工的最终结算。

　　3、工程保函的使用

　　国外工程施工中，十分注意工程保函的作用。保函是由银行开出的施工单位提供的保证文件。一般在预付工程款的时候，施工单位必须提供与预付金额一致的保函，而随着工程施工的开展，对工程量的结算逐步取代了保函的作用。因为业主在预付款的时候，承担了很大的风险，如果施工单位没有实现其在投标书中的承诺，而业主又没有有力的经济上的制裁的话，业主将失去其控制工程的能力。采用保函就可以迫使施工承包商按照合同规定的去做，否则业主将向银行提出提取保证金的手段，使施工承包商遭受巨大的损失。

　　4、注意施工索赔

　　工程建设中，业主与施工单位的矛盾是常有的，业主一般占有先天的有利位置。但如果施工单位的管理能力很强的时候，施工单位常常会因为业主的原因、设计的原因及其他与施工单位无关的原因提出索赔。索赔的出现是工程管理进步的表现，施工单位没有很高的管理水平是不能取得索赔成功的。这就要求我们的业主及监理单位，也必须具备很高的管理水平，才能在索赔面前保持清醒的头脑，做到有利、有理、有节。

二、签订购销合同的注意事项

签订购销合同的注意事项主要包括下列内容：（一）主体资格审查主体资格审查主要可分为自然人，法人两类。对自然人而言，要查验其身份证，确认其具有完全民事行为能力（即年满18周岁），否则该自然人不具有签约资格。一般而言，除非即时清洁的采购合同，不建议与自然人签订采购合同。采购合同的供货方大部分是公司法人。审查公司法人的主体资格，一般查验对方的营业执照，特别专注其基本信息，如法人代表，地址，年检状况。营业执照不方便查验的，也可以到工商局查询其基本状况。在了解上述情况过程中如果发现异常，如未通过年检，采购方要适时调整合同条款或者不再与之签约。（二）履约能力调查通过履约能力调查，查明对方当事人的经济实力、信用情况和不良行为记录，为避免合同风险提供有力保障。履约能力调查是通过公共信息、特别渠道信息和对方提供的情况进行综合分析判断。公共信息主要是通过网络收集对方的销售规模、市场声誉等相关信息。特别渠道信息主要是业务人员通过自身资源了解对方的具体情况。对方提供的情况也是判断其履约能力的重要依据。例如，功过公共信息的掌握，可以判断对方提供的相关情况是否真实，从而判断其诚信程度。

法律依据：《民法典》第四百七十条 合同的内容由当事人约定,一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬;

(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

三、关于广州市房屋租赁合同范本的内容有哪些？

合同在我们身边无处不在，但是有些人并不知道合同应该怎么写，今天我们就一起来讲一下关于 广州 市 房屋租赁合同范本 的内容有哪些？根据规定，我们不难看出， 房屋租赁合同 一定要包含，双方的个人具体信息，以及被租赁房子的，基本概况，经过双方一致同意后才可以签字。下面是详细内容。 双方经友好协商，根据《 民法典 》及国家、当地政府对 房屋租赁 的有关规定，就租赁房屋一事达成以下协议 。 一、广州市房屋租赁合同范本的简要介绍 日前，市工商行政管理局和市住房和城乡建设委联合制定《广州市住房 租赁合同 》示范文本，该 合同范本 自2017年11月1日起，在全市范围内推行使用。今后，租房签约，将有范本可依。该合同范本是我市首个住房租赁合同网签范本，也是日前正式上线的广州市智慧阳光租房平台(广州市房屋租赁信息服务平台)的网签模版。该合同以保障租赁双方合法权益为出发点，从租赁双方最关心的内容着手合同内容，引导租赁双方公平公正签约履约，进而规范住房租赁市场秩序。该合同对房屋情况及居住要求、租赁期限、租金及押金、房屋的交付、返还及腾退、房屋维护、 违约责任 及维修以及双方的权利义务等方面均作了明确约定。具有五个亮点：一是确保租赁双方知情权。 二、广州市房屋租赁合同范本该怎样实施 该合同特别设置了说明，提醒租赁双方要对彼此 身份证 明、产权来源证明验明正身，以避免因房屋权属瑕疵和隐瞒真实性而引发纠纷。二是从源头严防群租乱象。该合同吸纳了刚出台的《广州市租赁住房标准》的内容，在第一条第款明确房屋限住人数和禁止性规定，强调不能利用厨房、卫生间、阳台和地下室储藏室居住，防范安全隐患。三是保障稳定居住权。该合同在第四百六十四条明确租赁期间出租人不得单方上调租金，租赁期满承租人在同等条件下可优先续租房屋。此规定既稳定了租金，又稳定了长期租赁关系，维护了承租人的合法权益。四是划清房屋维护、维修主体和责任。目前，在现有的租赁关系中，租赁双方由于对房屋的维护及维修主体和责任未作明确，容易导致纠纷产生。该合同对房屋维护及维修的主体和责任进行明确，避免了责任主体混乱，造成不必要的纠纷，同时能促使租赁双方共同保障租赁住房处于适用和安全状态。 三、广州市房屋租赁合同范本注意事项 例如，第七条第款第3点，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后启动维修。逾期不启动维修的，乙方可代为维修，维修方案经甲方同意后，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应减少影响天数的租金或增加相应天数的免租金期限。五是明晰住房租赁合同登记备案的主体及方式。住房租赁合同备案有利于保障租赁双方的合法权益，示范文本明确了住房租赁合同登记备案可以通过房屋所在地的备案受理点或广州市房屋租赁信息服务平台(日前正式上线的广州市智慧阳光租房平台)办理租赁合同备案。同时，也明确了备案主体，避免租赁双方对此产生分歧。